從市政府獲悉：《西安市規(guī)范住房租賃市場管理辦法》（以下簡稱《辦法》）印發(fā)，自2020年10月9日起施行，有效期五年。
推行住房租賃網(wǎng)格化管理
《辦法》規(guī)定，該辦法所稱的住房租賃，是指出租人、轉(zhuǎn)租人將符合居住條件的房屋出租、轉(zhuǎn)租給承租人使用并收取租金的行為，旅館業(yè)客房、學校和企業(yè)自建宿舍等情形除外。公共租賃住房、直管公房、單位自管房的租賃按照相關規(guī)定管理。
《辦法》指出，住房租賃應當遵循平等、自愿、合法、誠信原則；住房租賃管理應當采用管理與服務相結合的方式，實行屬地管理。西安市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領導小組各成員單位按照各自工作職責，各負其責，協(xié)作配合，建立多部門失信聯(lián)合懲戒機制，形成齊抓共管的強大合力，確保各項管理工作落實到位。
推行住房租賃網(wǎng)格化管理。將住房租賃管理納入網(wǎng)格化管理體系，形成及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的動態(tài)化住房租賃管理機制。
不得違規(guī)改變房屋內(nèi)部結構分割出租
出租的住房應當符合消防、治安、安全、環(huán)保等方面的相關規(guī)定，并具備給排水、供電、供氣等必要的基本居住條件。有下列情形之一的住房不得出租：屬于違法建筑的；不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；違反規(guī)定改變住房使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
出租住房應當遵循最小出租單位標準、最多出租人數(shù)標準、最低人均租住面積標準。出租住房最小單位應當以原房屋設計的房間為最小出租單位，不得違規(guī)改變房屋內(nèi)部結構分割出租，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
出租住房每個房間的租住人數(shù)原則不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。人均租住住房使用面積不得低于5平方米。但為了滿足租賃住房特定需求，集中開發(fā)且符合規(guī)劃、消防、安全等規(guī)定的租賃住房集約式產(chǎn)品另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
承租人不得擅自改變房屋用途
《辦法》明確，從事住房租賃活動的企業(yè)，應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或登記系統(tǒng)，并將相關登記信息報送轄區(qū)公安等部門備案。
出租自有閑置合法住房的個人，應切實履行其作為出租房屋安全管理責任人的義務，協(xié)助公安部門做好流動人口信息登記，不得向沒有合法有效證件、來歷不明的人員出租住房。房屋所有權人將住房委托他人出租、管理的，應當及時向房屋所在地的社區(qū)居民委員會進行登記。向境外單位、人員出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋，或者承租人留住境外人員的，房屋權利人、承租人應當遵守有關規(guī)定，及時向?qū)俚毓矙C關報告。
根據(jù)《辦法》，出租人和承租人應當依法簽訂住房租賃合同，承租人將租賃住房轉(zhuǎn)租給第三人，應當經(jīng)房屋產(chǎn)權人書面同意。出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面任意提高租金標準，隨意變更租金調(diào)整頻次和租金漲幅。出租人收取押金的，應當在租賃合同中約定押金的數(shù)額、管理方式和返還時間。除合同約定的扣除押金條款外，不得惡意克扣押金。出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或其他強制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。
住房租賃交易實行合同網(wǎng)簽備案。租賃當事人達成租賃成交、變更、解除意向后，應當通過西安市住房租賃交易服務平臺辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案相關手續(xù)。
承租人不得擅自改變房屋用途，不得利用租住房屋進行非法活動。住房租賃產(chǎn)生的糾紛可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等途徑解決。
建立住房租賃資金監(jiān)管制度
在我市從事住房租賃活動的企業(yè)以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個人，應當依法辦理市場主體登記，其經(jīng)營范圍應當注明“住房租賃”。住房租賃企業(yè)開展業(yè)務前，應當向工商登記住所地住建部門推送開業(yè)信息。
我市將建立住房租賃資金監(jiān)管制度，住建等部門指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為。
從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)通過各類信息平臺發(fā)布的房源信息、企業(yè)資質(zhì)、從業(yè)人員等相關信息，應當對其真實性負責，不得發(fā)布虛假信息。不得為不符合規(guī)定的租賃住房及相關租賃當事人提供租賃服務，不得參與或教唆他人參與不符合規(guī)定的住房租賃行為。不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展“租金貸”業(yè)務；不得強制或誘騙承租人使用“租金貸”。
同時，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)和個人信用管理體系。全面建立相關主體的信用檔案，實行信用評價管理和公示制度，建立多部門失信聯(lián)合懲戒機制。
《西安市規(guī)范住房租賃市場管理辦法》
第一章 總 則
第一條 為了加強住房租賃市場管理，明確住房租賃管理職責，規(guī)范住房租賃行為，保護住房租賃當事人的合法權益，著力解決西安市住房租賃市場監(jiān)管制度措施不完善、市場秩序不規(guī)范等問題，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》《西安市城市房屋租賃條例》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合西安市住房租賃市場實際情況，制定本辦法。
第二條 西安市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的住房租賃及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
本辦法所稱的住房租賃，是指出租人、轉(zhuǎn)租人將符合居住條件的房屋出租、轉(zhuǎn)租給承租人使用并收取租金的行為，旅館業(yè)客房、學校和企業(yè)自建宿舍等情形除外。
公共租賃住房、直管公房、單位自管房的租賃按照相關規(guī)定管理。
第三條 住房租賃應當遵循平等、自愿、合法、誠信原則；住房租賃管理應當采用管理與服務相結合的方式，實行屬地管理。
第四條 西安市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領導小組各成員單位按照各自工作職責，各負其責，協(xié)作配合，建立多
部門失信聯(lián)合懲戒機制，形成齊抓共管的強大合力，確保各項管理工作落實到位。
市住建部門負責制定全市國有土地上住房租賃管理的相關政策；建設西安市住房租賃交易服務平臺；發(fā)布租賃市場相關信息；建立健全住房租賃市場主體信用管理體系；指導區(qū)、開發(fā)區(qū)做好本轄區(qū)內(nèi)的住房租賃日常管理工作。
市市場監(jiān)管部門負責從事住房租賃活動企業(yè)的注冊登記；在職責范圍內(nèi)，查處企業(yè)無照經(jīng)營行為；監(jiān)督處理利用合同侵害國家利益、社會公共利益的違法行為；查處違反公平、自愿原則，迫使合同相對人接受關聯(lián)服務并亂收費的行為。
市公安部門對租賃房屋實行治安管理，負責建立登記、安全檢查等管理制度；督促指導社區(qū)居民委員會、村民委員會及其治安保衛(wèi)委員會做好租賃住房的安全防范、法制宣傳教育和治安管理工作。
市應急管理部門、市消防救援機構等市級有關部門及公安派出所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、城市街道辦事處、村民委員會、居民委員會依法依規(guī)履行對租賃住房消防安全的相關職責。
市金融工作部門負責協(xié)調(diào)有關部門查處住房租賃市場非法金融業(yè)務活動和非法金融機構，打擊住房租賃市場非法金融行為。
市資源規(guī)劃、城管等其他相關部門依照職責進行住房租賃市場管理及違法行為的查處。
第五條 各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會負責轄區(qū)范圍內(nèi)住房租賃日常監(jiān)督管理工作，承擔住房租賃相關信息的采集、住房租賃合同網(wǎng)簽備案、企業(yè)開業(yè)信息登記等事項，并建立信息報送制度，發(fā)現(xiàn)重大輿情應及時反饋至有關部門；做好政策法規(guī)和房屋使用安全知識宣傳；運用信息化手段，加強對轄區(qū)內(nèi)租賃住房的動態(tài)管理等工作。
第六條 街道辦事處負責轄區(qū)范圍內(nèi)住房租賃市場管理的具體事務，建立疑難問題解決機制、突發(fā)事件應急處置機制、糾紛投訴解決處理機制以及日常管理機制等；加強對住房租賃市場的日常檢查；建立信息報送制度，發(fā)現(xiàn)重大輿情應及時反饋至各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會和相關部門。
第七條 社區(qū)居民委員會實施住房租賃自治管理。社區(qū)居民委員會應當協(xié)助開展住房租賃管理工作；指導網(wǎng)格員、物管人員切實履行巡查、發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告等工作職責；對租賃住房中違法違規(guī)行為進行核查，并及時將信息反饋至街道辦事處或相關部門。
第八條 推行住房租賃網(wǎng)格化管理。將住房租賃管理納入網(wǎng)格化管理體系，形成及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的動態(tài)化住房租賃管理機制。
第二章 住房租賃行為規(guī)范
第九條 出租的住房應當符合消防、治安、安全、環(huán)保等方面的相關規(guī)定，并具備給排水、供電、供氣等必要的基本居住條件。
有下列情形之一的住房不得出租：
（一）屬于違法建筑的；
（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
（三）違反規(guī)定改變住房使用性質(zhì)的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
第十條 出租住房應當遵循以下標準：
（一）最小出租單位標準。出租住房最小單位應當以原房屋設計的房間為最小出租單位，不得違規(guī)改變房屋內(nèi)部結構分割出租，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
（二）最多出租人數(shù)標準。出租住房每個房間的租住人數(shù)原則不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。
（三）最低人均租住面積標準。人均租住住房使用面積不得低于5平方米。但為了滿足租賃住房特定需求，集中開發(fā)且符合規(guī)劃、消防、安全等規(guī)定的租賃住房集約式產(chǎn)品另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十一條 出租住房管理應當遵循以下規(guī)定：
（一）從事住房租賃活動的企業(yè)，應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或登記系統(tǒng)，并將相關登記信息報送轄區(qū)公安等部門備案。
（二）出租自有閑置合法住房的個人，應切實履行其作為出租房屋安全管理責任人的義務，協(xié)助公安部門做好流動人口信息登記，不得向沒有合法有效證件、來歷不明的人員出租住房。房屋所有權人將住房委托他人出租、管理的，應當及時向房屋所在地的社區(qū)居民委員會進行登記。
（三）向境外單位、人員出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋，或者承租人留住境外人員的，房屋權利人、承租人應當遵守有關規(guī)定，及時向?qū)俚毓矙C關報告。
第十二條 出租人和承租人應當依法簽訂住房租賃合同，并應遵守以下規(guī)定：
（一）租賃雙方須按照公平、自愿的原則簽訂住房租賃合同，鼓勵租賃當事人使用住房租賃合同示范文本。
（二）租賃當事人簽訂住房租賃合同時，需認真閱讀合同條款，明確雙方的權利義務，出租人應對承租人做到合同相關條款的風險提示。
（三）承租人將租賃住房轉(zhuǎn)租給第三人，應當經(jīng)房屋產(chǎn)權人書面同意。
（四）出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面任意提高租金標準，隨意變更租金調(diào)整頻次和租金漲幅。
（五）出租人收取押金的，應當在租賃合同中約定押金的數(shù)額、管理方式和返還時間。除合同約定的扣除押金條款外，不得惡意克扣押金。
（六）出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或其他強制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。
第十三條 住房租賃交易實行合同網(wǎng)簽備案。租賃當事人達成租賃成交、變更、解除意向后，應當通過西安市住房租賃交易服務平臺辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案相關手續(xù)。
第十四條 出租人應當遵守以下規(guī)定：
（一）查驗承租人的身份證件，并登記承租人的姓名、身份證件的種類和號碼；
（二）發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃住房從事非法活動和無證無照經(jīng)營的，及時報告有關部門；
（三）按照國家和本市的有關規(guī)定，與承租人及時辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案等相關手續(xù)；
（四）配合有關部門對承租人違法違規(guī)行為進行調(diào)查、制止及處罰等工作；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務及責任。
第十五條 承租人應當遵守以下規(guī)定：
（一）如實向出租人提供姓名、身份證件的種類和號碼；
（二）按照國家和本市的有關規(guī)定，與出租人及時辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案等相關手續(xù)；
（三）不得擅自改變房屋用途，不得利用租住房屋進行非法活動；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務及責任。
第十六條 住房租賃產(chǎn)生的糾紛可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等途徑解決：
（一）租賃當事人因租賃住房發(fā)生糾紛的，依據(jù)住房租賃合同的相關條款協(xié)商解決；
（二）租賃當事人因租賃住房發(fā)生糾紛的，也可向街道辦事處或其他相應機構申請調(diào)解；
（三）租賃當事人不接受調(diào)解結果或者協(xié)商未達成一致的，可以通過仲裁或訴訟等途徑維護自身合法權益。
第三章 住房租賃市場主體規(guī)范
第十七條 在我市從事住房租賃活動的企業(yè)以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個人，應當依法辦理市場主體登記，其經(jīng)營范圍應當注明“住房租賃”。住房租賃企業(yè)開展業(yè)務前，應當向工商登記住所地住建部門推送開業(yè)信息。
第十八條 建立住房租賃資金監(jiān)管制度，住建等部門指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為。
第十九條 從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)通過各類信息平臺發(fā)布的房源信息、企業(yè)資質(zhì)、從業(yè)人員等相關信息，應當對其真實性負責，不得發(fā)布虛假信息。
第二十條 從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)應合法誠信開展住房租賃業(yè)務，提供真實有效的住房租賃信息，不得為不符合規(guī)定的租賃住房及相關租賃當事人提供租賃服務，不得參與或教唆他人參與不符合規(guī)定的住房租賃行為。
第二十一條 從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)不得擾亂住房租賃市場秩序；不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展“租金貸”業(yè)務；不得強制或誘騙承租人使用“租金貸”。
第二十二條 從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)從業(yè)人員應當熟知與住房租賃業(yè)務相關的各項法律法規(guī)、行業(yè)政策規(guī)定，并為承租人提供實名服務、誠信服務，在服務過程中不得損害租賃當事人的合法權益。
第二十三條 建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)和個人信用管理體系。全面建立相關主體的信用檔案，實行信用評價管理和公示制度，建立多部門失信聯(lián)合懲戒機制。
第四章 附 則
第二十四條 本辦法自2020年10月9日起施行，有效期五年。